Odrolnienie działki – jak przebiega proces, ile kosztuje i ile trwa?

Zakup działki rolnej, na której inwestor chce postawić dom to spora oszczędność. Są one czasem nawet 10 razy tańsze od działek budowlanych. Jednak, by możliwe było rozpoczęcie prac, trzeba najpierw przekształcić działkę rolną na budowlaną. A to proces, który wymaga niekiedy dużo cierpliwości, czasu, a nawet pieniędzy. A w niektórych przypadkach odrolnienie działki może być niemożliwe. Z tego tekstu dowiesz się wszystkiego na temat całego procesu. 

Przekształcenie działki rolnej na budowlaną polega na wyłączeniu ziemi z produkcji rolnej. Jest to konieczne do uzyskania pozwolenia na budowę domu czy użytkowanie postawionych już zabudowań w celach nierolniczych.

Oczywiście nie każdy jest uprawniony do wszczęcia procedury przekształcania działki rolnej w budowlaną. O ile sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania może każdy, bo jest to dokument jawny, to już o odrolnienie działki nie mogą się starać wszyscy. Wniosek o przekształcenie działki rolnej na budowlaną może złożyć:

Może to być osoba prawna, fizyczna, jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej.

Cała procedura przebiega w kilku etapach. W skrócie: 

W dalszej części tego tekstu opiszemy bardziej szczegółowo te etapy.

Pierwsza rzecz, o której powinieneś pomyśleć, gdy widzisz ofertę działki rolnej to sprawdzenie, czy na terenie, na którym się ona znajduje obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. MPZP to nic innego, jak dokument uchwalany przez gminę, w którym określa się przeznaczenie gruntów, które znajdują się w tej gminie. 

Gdzie można znaleźć miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Po pierwsze, publikuje się go w dzienniku urzędowym województwa. Najłatwiej jest go jednak znaleźć na stronie internetowej danej gminy czy miasta, a także w internetowym Biuletynie Informacji Publicznej urzędu gminy lub miasta.

Jeśli działka, którą jesteś zainteresowany jest w miejscowym planie określona jako działka rolna to, by móc zacząć się na niej budować już jako właściciel, będziesz musiał złożyć najpierw do gminy wniosek o zmianę miejscowego planu w zakresie tego gruntu.

A co zrobić, gdy gmina nie uchwaliła miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego? Wtedy trzeba wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości. W ten sposób ziemia zostanie wyłączona z produkcji rolnej i będzie można na niej postawić dom.

Podsumowując, zmianę funkcji działki z rolnej na budowlaną można dokonać w drodze zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy. 

To już ostatni etap procedury przekształcania działki rolnej w budowlaną. Bez tego w większości przypadków nie będzie możliwe uzyskanie pozwolenia na budowę, które uprawnia do rozpoczęcia prac. By wyłączyć grunt spod produkcji rolnej, trzeba będzie zgłosić się z odpowiednim wnioskiem do urzędu właściwego dla położenia działki. Może to być starostwo powiatowe, urząd miasta lub gminy, urząd dzielnicowy, urząd miast na prawach powiatu. W zależności od urzędu możesz potrzebować innych dokumentów. Mogą to być:

W decyzji wydanej przez urząd będą określone konkretne grunty, które mogą być wyłączone z produkcji, ich położenie, klasa itd. Będzie tu także określona kwota, jaką trzeba zapłacić za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej oraz wysokość opłat rocznych w związku z tym wyłączeniem. Mając taki dokument można już składać wniosek o pozwolenie na budowę.

Niestety, odrolnienie działki to procedura, której nie załatwisz “od ręki”. To, ile czasu będziemy musieli poczekać, by zakończyć z sukcesem procedurę odrolnienia działki, zależy od etapu procedury.  W większości przypadków krok wyłączania gruntów spod produkcji rolnej będzie trwać miesiąc. W wyjątkowych sytuacjach wnioskodawca będzie czekał 2 miesiące. 

Inaczej sprawa wygląda w przypadku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Już samo rozpatrzenie wniosku zależy od urzędników – nie muszą oni tego robić. A jeśli już żądania właściciela działki zostaną przyjęte, procedura zmiany MPZP może trwać nawet kilka lat. Kwestia terminu w tym temacie nie jest uregulowana prawnie.

Teraz przejdźmy do kwestii zasadniczej, jeśli zależy nam na zaoszczędzeniu na kupnie działki rolnej, na której w przyszłości będziemy się chcieli budować. Ile kosztuje cały proces? Złożenie wniosku i uzyskanie decyzji wydawane są bezpłatnie. Jednak od dnia rzeczywistego wyłączenia gruntów z produkcji powstaje obowiązek uiszczenia należności, czyli opłaty jednorazowej, a także rocznej. Obydwie opłaty wnosi się na konto organu wydającego decyzję o wyłączeniu gruntów rolnych z produkcji rolnej. Właściciele działek, którzy działają przez pełnomocnika muszą liczyć się także z wynagrodzeniem dla niego.

Konkretne stawki za odrolnienie 1 ha gruntów ornych można znaleźć w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Wysokość opłat jest uzależniona od tego, jaki rodzaj i klasa gleby znajduje się na danej działce. W tabeli znajdziesz informacje na temat tego, ile kosztuje odrolnienie 1 ha działki w zależności od klasy gleby. Najlepsze, czyli najżyźniejsze są gleby klasy I-III. Gorszymi glebami pod względem upraw są grunty klasy od IV do VI, dlatego stawka za odrolnienie ich jest mniejsza. 

Na podstawie tych stawek wylicza się tzw. należność, czyli jednorazową opłatę. Zgodnie z ustawą trzeba jeszcze pomniejszyć koszt odrolnienia o wartość rynkową działki jako grunt rolny, ustaloną na podstawie cen rynkowych w danej miejscowości, w dniu faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji. 

Przeanalizujmy teraz przykład. Ile wynosić będzie należność w przypadku odrolnienia działki o wielkości 0,5 ha dla gruntów o klasie IVa? Wartość rynkowa tych gruntów ustalona została na 100 000 zł. Tak wyglądać będą szczegółowe obliczenia:

(204 015,00 zł/ha * 0,5 ha) - 100 000 zł = 2007,5 zł

Opłata jednorazowa w tym przykładzie wynosić będzie 2007,5 zł.

Należność to koszt, który ponosimy tylko raz. Jednak z procesem odrolnienia wiąże się także opłata roczna, którą wnosić trzeba przez 10 lat. Opłata wynosi 10% stawki. W tym przypadku już nie pomniejsza się tej wartości o wartość rynkową gruntu.

W naszym przykładzie będziemy musieli się liczyć z kosztem, wyliczonym na podstawie działania:

204 015,00 zł/ha * 0,1 = 20 401,5 zł

Opłaty roczne są więc dość dotkliwe. Warto jednak wiedzieć, że w niektórych przypadkach wnioskodawca może zostać zwolniony z opłat.

Nie w każdym przypadku odrolnienie działki będzie wymagało ponoszenia kosztów. Zarówno z opłaty rocznej, jak i należności zwolnieni są właściciele działek, którzy chcą wyłączyć grunty z produkcji rolnej o powierzchni:

W momencie przekroczenia tych wartości obliczane są opłaty, ale obowiązują tylko od nadwyżki.

Inwestorzy, którzy chcą postawić na swojej działce np. dom na zgłoszenie, a nawet i ten o nieco większej powierzchni nie będą musieli więc ponosić opłat. To spore ułatwienie, ponieważ koszty budowy domu w 2023 r. mogą mocno pociągnąć po kieszeni. 

Warto wiedzieć, że w pewnych sytuacjach inwestorowi przysługuje zwrot należności. Dzieje się tak, gdy nie wyłączy on w ciągu 2 lat gruntów z produkcji rolnej, chociaż ma do tego zgodę. Wówczas może on odzyskać opłatę jednorazową w wysokości proporcjonalnej do powierzchni gruntów niewyłączonych z produkcji.

Im wyższa klasa gleby, tym przeznaczanie jej pod budowę domu przynosi większe szkody. Dlatego stawki za wyłączenie z produkcji gruntów są wyższe w przypadku gleb o lepszej jakości. Pieniądze w ten sposób pozyskane mają poprawić warunki produkcji rolniczej. Są przeznaczane np. na rekultywację gruntów, zapobieganie procesom erozji itd. Wysokie koszty odrolnienia działek mają przekonać inwestorów, by wybierać pod budowę domu teren z glebami słabszymi, które nie nadają się już praktycznie do produkcji rolnej, a szkody z ich przekształcenia na działkę budowlaną nie są już tak wysokie. 

Istnieje kilka sytuacji, kiedy nie będzie możliwe odrolnienie działki pod budowę domu. Kiedy? Otóż jeśli dla danego terenu obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ale nie przewiduje zabudowy mieszkaniowej, a wskazuje, że grunty są przeznaczone pod uprawy rolne czy tereny leśne, to odrolnienie działki będzie bardziej kłopotliwe. Dlaczego? W związku ze zmianami przepisów, które wprowadzono w 2016 r., osoba, która nie jest rolnikiem może kupić działkę o powierzchni do 3000 m2 lub siedlisko rolnicze, czyli grunt rolny, na którym stoją budynki, wchodzące w skład gospodarstwa rolnego. Jeśli plan miejscowy przewiduje tylko miejsce pod uprawę rolną, można spróbować złożyć wniosek do rady gminy o zmianę tej decyzji. Nie można jednak z całą pewnością powiedzieć, że się to uda, nawet jeśli wokół znajdują się już budynki jednorodzinne. Innym sposobem wybrnięcia z tej sytuacji jest zakup ziemi wraz ze spółką, która jest formalnym jej właścicielem.

Nawet jeśli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje, że tereny mogą mieć funkcję budowlaną, ale dana działka leży w obrębie ziemi, która podlega ochronie, odrolnienie jej będzie trudne. Ziemie klasy bonitacyjnej od IV do VI są słabe z punktu widzenia prowadzenia na nich upraw. W takich sytuacjach odrolnienie działki pod budowę domu jest najprostsze. Jednak, jeśli grunty mają klasę od I do III, właściciel może spotkać się z odrzuceniem wniosku o odrolnienie działki.

Warto wiedzieć, że odrolnienie działki, które dokonane zostało niezgodnie z prawem, jest nieopłacalne i grożą za to surowe kary. W takim przypadku na właściciela działki, który wbrew przepisom wyłączył grunty z produkcji rolnej będzie musiał zapłacić karę w wysokości podwójnej należności. Będzie musiał ją zapłacić nawet wtedy, gdy wyłączenie gruntu z produkcji rolnej było tylko czasowe. 

Gdy już przejdziesz całą procedurę odrolnienia działki, złożysz wniosek o pozwolenie na budowę i otrzymasz pozytywną decyzję, przyjdzie pora na rozpoczęcie budowy wymarzonego domu. By pieniądze zaoszczędzone na zakupie działki, nie musiały być wydawane na nieprzewidziane sytuacje na budowie, warto już na tym etapie inwestycji ubezpieczyć nieruchomość. Wiele towarzystw oferuje ubezpieczenie domu w budowie.

W zależności od polisy możesz ubezpieczyć ściany czy inne trwałe elementy np. podłogi, czy okna od takich zdarzeń losowych, jak pożar, powódź czy trzęsienie ziemi. Chcesz wiedzieć, ile będzie kosztować taka polisa? Wejdź na kalkulator ubezpieczenia domu lub mieszkania i poznaj oferty od wielu towarzystw. Możesz także kupić tu polisę bez wychodzenia z domu.